Encadrer les loyers dans les cas de première location ou de relocation

Promesse partiellement tenue

Promesse partiellement tenue de François Hollande

Le 30 juillet 2012, un décret fixe l'encadrement de la hausse des des loyers à la relocation pour 38 agglomérations. Ces décrets sont renouvelés jusqu'en 2015, date de l'adoption de la loi ALUR qui va plus loin en encadrant les loyers grâce à loyer de référence. 

L'encadrement à la relocation

L’encadrement des loyers à la relocation concerne uniquement les 28 agglomérations placées en zone tendue. Toute agglomération qui a connu une hausse de loyer de 3,2 % par an depuis 2002 et où le loyer moyen excède désormais 11,1 euros le mètre carré est placée en zone tendue.

Le plafonnement est fixé selon l’Indice de référence des loyers (IRL), un outil calculé chaque trimestre par l’INSEE,  qui permet de déterminer l’augmentation possible d’un loyer en fonction de l’inflation.

De plus : 

  • l’année de construction du logement,
  • l’adresse,
  • le nombre de pièces et les facilités (meublé, non-meublé) sont également pris en compte 

Le calcul d'un nouveau bail se calcule facilement sur le site du service public.

Certains cas de figure échappent à la règle de l’encadrement, si le loyer est "manifestement sous-évalué" ou si le propriétaire effectue des travaux à certaines périodes. 

Dès le 1er août 2014, l'encadrement à la relocation concerne également les meublés. 

L'encadrement Alur uniquement pour Paris

A l'origine, la loi ALUR proposée par Cécile Duflot prévoyait un encadrement des loyers des 28 agglomérations placées en zone tendue. Mais cette loi est rapidement modifiée par Manuel Valls en août 2014 en appliquant l’encadrement de manière expérimentale uniquement pour Paris

Dès 2014, de nombreux maires dont Martine Aubry à Lille, Marie-Arlette Carlotti à Marseille ou Eric Piolle à Grenoble souhaitent eux aussi d'entreprendre le processus d’encadrement des loyers dans leur ville en zone tendue.

L'encadrement au sens de la première loi Alur n'est actuellement présent qu'à Paris et Lille.Pour la capitale, c'est à l’Observatoire des Loyers Parisiens (OLAP), agréé en décembre 2014, d'établir une étude statistique pour :
1. fixer des médianes.
2. Chaque médiane permet de réaliser un zonage selon le prix des loyers.
3.Les médianes établies sont alors transmises au Préfet qui fixe le loyer de référence  par arrêté tous les ans. 
L'augmentation d’un loyer ne peut dépasser 20% du loyer de référence
ou être inférieur à 30% de ce même loyer de référence. 

L'encadrement des loyers devrait finalement être mis en place sur l'ensemble du territoire, comme l'avait prévu  Cécile Duflot. Le 16 mars 2017, le Conseil d'Etat a annulé la décision de Manuel Valls de restreindre l'encadrement à Paris, après un recours déposé par Julien Bayou, porte parole d'EELV et président de l'associaiton "Bail à Part". 

L'extension laborieuse de l'encadrement

Les observatoires agréés, première étape de l'encadrement sont encore peu nombreux. Seul celui de Lille permetrait un encadrement à la manière de Paris pour la fin de l'année 2016. A Grenoble, commune également volontaire en 2014, le travail d'observation devrait lui commencer en décembre 2016.

En avril 2016, suite à une recommandation de l’OLAP, Emmanuelle Cosse, nouvelle ministre du logement annonce que le dispositif d’encadrement devrait être étendu à l’agglomération parisienne pour 2018. L’étude menée par l’OLAP concernant le zonage de l’agglomération parisienne a pris du retard. Les chiffres des professionnels de l’immobilier ont été transmis à l’OLAP le 31 mars 2017, et les statisticiens de l’observatoire doivent également collecter des données auprès des particuliers. Geneviève Prandi, directrice de l’OLAP,  affirme que "l’encadrement des loyers de l’agglomération parisienne sera effectif à la fin de l’année 2018".

Un bilan mitigé pour Paris

Après environ un an d'encadrement des loyers dans la capitale les tarifs ont diminué en moyenne de 30% alors qu'ils avaient augmenté de 50% sur la dernière décennie.
Pourtant, les "compléments de loyer", liés à une caractéristique exceptionnelle du logement, permettent d'échapper à l'encadrement.  Une vue imprenable sur la tour Eiffel, permet au propriétaire d'augmenter considérablement son loyer. Côté sanction, "c'est la Jurisprudence qui va être appliquée" concédait dès juillet 2015 Cécile Duflot. 

Pourtant, en janvier, selon l’association de défense des locataires CLCV, "42% des loyers ne respectaient pas les règles d’encadrement". Face à ces abus, peu de locataires osent poursuivre leur propriétaire en justice, comme l'autorise la loi Alur. 
Jean-François Buet, président de la Fnaim, la fédération qui regroupe plus d’une dizaine de milliers d’agences immobilières avant lui que "le message aux propriétaires est désastreux. Ce qui fait que nous perdons à Paris entre 15 et 20% d’investisseurs par an".

Type de promesse : Projet présidentiel

Mots-clés : logementimmobilierALUR